Gli interventi di ordinaria manutenzione

(tratto da : Edilizia Privata in Sicilia, VII edizione,  di Giuseppe Monteleone - Dario Flaccovio Editore)

 

Le opere non soggette a concessione, autorizzazione o comunicazione

 

La L.R. n. 37/1985 ha istituito, recependo e modificando la normativa statale in materia, diversi livelli di controllo sull'attività edilizia. Alcune opere sfuggono adesso a ogni controllo da parte del Sindaco, essendo le stesse funzionali e neces­sarie alla manutenzione degli edifici e alle normali operazioni nei fondi agricoli. L'art. 6 della L.R. 10.08.1985, n. 37 codifica le suddette opere non soggette a concessione, autorizzazione o comunicazione. Esse sono:

• la manutenzione ordinaria degli edifici di cui alla lettera "a" dell'art. 20 della L.R. 27.12.1978, n. 71;

• la recinzione di fondi rustici;

• le strade poderali;

• le opere di giardinaggio;

• il risanamento e la sistemazione di suoli agricoli anche se occorrono strutture murarie;

• la costruzione di serre;

• le cisterne e opere connesse interrate;

• le opere di smaltimento delle acque piovane e le opere di presa e distribuzio­ne di acque di irrigazione da effettuarsi in zone agricole.

 

Quindi le suddette opere possono essere realizzate senza l'ausilio di alcuna auto­rizzazione da parte del Sindaco, e prevalgono sugli strumenti urbanistici e sui rego­lamenti edilizi vigenti (ultimo capoverso dell'art. 6 citato). Il legislatore regionale ha quindi elencato una serie di opere edilizie che possono essere realizzate diretta­mente senza alcun intervento o decisione preventiva da parte del Comune. Entrando più nello specifico delle varie opere è opportuno fare comunque alcu­ne precisazioni. La manutenzione ordinaria comprende una serie di opere tra le quali il rinnovamento delle finiture, sia esse esterne che interne agli edifici, e l'integrazione e manutenzione degli impianti tecnologici esistenti. Le finiture esterne degli edifici da rinnovare devono essere riproposte con analoghi materiali e nel rispetto delle originarie tinte, altrimenti la variazione delle caratteristiche originarie comporta l'inizio di una più lunga prassi finalizzata al rilascio della autorizzazione e/o concessione edilizia, previo parere della Commissione edili­ziarientrando tale casistica di opere nella fattispecie degli interventi di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione edilizia (2) e ciò in quanto si viene a variare l'aspetto formale dell'edificio. Nel concetto di manutenzione ordinaria rientra anche:

 

• Il rifacimento delle pavimentazioni, degli intonaci, dei rivestimenti delle pareti dei servizi, nonché la sostituzione dei sanitari, delle porte interne, ecc.

 

• L'integrazione degli impianti tecnologici, inteso quale potenziamento (ad esempio il potenziamento della caldaia), nonché come adeguamento alle norme C.E.I. e U.N.I. (legge n. 4611990).

 

• L'installazione di impianti solari e di pompe di calore destinati unicamente alla produzione di aria e acqua calda per edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi(3). Qualora i macchinari esterni di tali impianti venissero col­locati nei fronti prospicienti pubbliche vie o piazze è facoltà dell'Am­ministrazione imporre l'autorizzazione edilizia per la realizzazione di siffatte opere al fine di salvaguardare il pubblico decoro. In tal caso la mancata pre­sentazione della richiesta di autorizzazione comporta l'irrogazione della san­zione pecuniaria prevista dall'art. 10 della legge 47/85.

 

La Cassazione penale, con la sentenza n. 9047/1148 del 18.05.-29.10.1983, sez. IV, ha così definito le opere in questione: "Gli interventi di manutenzione ordi­naria sono di modesta entità e hanno per oggetto le finiture degli edifici; per quanto poi attiene ai servizi, rientrano tra gli interventi di manutenzione ordina­ria quelli rivolti a mantenere in efficienza e integrare gli impianti tecnologici esi­stenti, cioè a un limitato rinnovamento degli stessi".

Ricapitolando per "manutenzione ordinaria" s'intende qualsiasi intervento che riguardi le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture delle costruzioni e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. In particolare sono interventi di manutenzione ordinaria quelli relativi a opere di finitura e impiantistica quali:

 

• coloritura e/o ogni ulteriore trattamento superficiale delle pareti, degli infissi, dei rivestimenti e delle pavimentazioni interne;

 

• riparazione, sostituzione e rifacimento degli intonaci, delle pavimentazioni, dei rivestimenti delle pareti, dei controsoffitti non portanti, degli infissi interni;

 

• bonifica delle murature, dei vespai di fondazione, delle pavimentazioni inter­ne, comprensiva di ogni opera di impermeabilizzazione tesa alla creazione di idonee condizioni igieniche negli ambienti;

 

• coloritura delle superfici delle pareti esterne e eventuali altri lavori relativi ai materiali delle facciate, quali la ripresa degli intonaci e dei parametri vetusti, il restauro degli stucchi e delle parti in pietra o in arenaria, la stuccatura, even­tuali riprese in muratura ecc., senza alterazione delle caratteristiche dei mate­riali e dei colori originari;

 

• risanamento, sostituzione e rifacimento anche totale degli intonaci e dei parame­tri esterni, compresa ogni lavorazione particolare (opera in pietra, in arenaria, ecc.), senza alterazione delle caratteristiche dei materiali e dei colori originari;

 

• coloritura, sostituzione parziale o totale degli infissi esterni e delle parti metalliche quali inferriate della recinzione, parapetti dei balconi, ecc., mante­nendo inalterate le caratteristiche originarie e i colori;

 

• sostituzione e posa in opera di tegole lesionate o mancanti, sostituzione di parti deteriorate dei sistemi di smaltimento delle acque piovane, riparazione o rinnovo dell'impermeabilizzazione delle coperture;

 

• rifacimento del manto di copertura dei tetti, compresa la piccola orditura e/o il tavolato, senza intervenire nelle parti strutturali portanti quali le travi mae­stre e le capriate, e dei sistemi di raccolta e smaltimento delle acque piovane, nel rispetto delle caratteristiche dei materiali originali;

 

 

• rifacimento delle pavimentazioni dei terrazzi di copertura (praticabili e non),

       compresa ogni opera di impermeabilizzazione, nonché la realizzazione dei

       massetti di pendenza per il deflusso delle acque piovane;

 

• rifacimento di impianti tecnologici esistenti a condizione che le nuove opere non comportino modifiche alla sagoma delle costruzioni o dei prospetti pro­spicienti pubbliche vie o piazze o aumento della superficie utile e che non rechino pregiudizio alla staticità degli immobili, solo se di pertinenza di sin­gole unità immobiliari. Nel caso in cui gli impianti siano di pertinenza di inte­ri edifici, da realizzarsi per esempio nelle parti comuni di un condominio, occorre richiedere l'autorizzazione edilizia ex art. 5 L.R. n. 37/1985.

  Tutti gli interventi di manutenzione ordinaria non possono comunque comportare modifiche e/o alterazioni agli elementi architettonici e decorativi degli immobili. È bene rammentare che tutti gli interventi previsti dall'art. 6, a eccezione del­l'ordinaria manutenzione degli edifici, riguardano le zone agricole; pertanto tali interventi nelle zone agricole non possono costituire vere e proprie opere di urba­nizzazione ovvero la costruzione di volumi edilizi residenziali, o per ricovero animali o per depositi e magazzini. In particolare l'art. 6 consente, senza con­cessione, autorizzazione, nè comunicazione al Sindaco, le seguenti opere:

   

•  La «recinzione di fondi rustici» (mentre l'art. 5 della stessa L.R. 37/1985 con­sente, previa autorizzazione, la «costruzione di recinzioni con esclusione di quelle dei fondi rustici di cui all'art. 6»). Il campo di applicazione della norma non riguarda necessariamente le zone destinate a «verde agricolo» dagli strumenti urbanistici, bensì qualsiasi lotto di terreno utilizzato a colture agricole. La norma trova applicazione anche nelle zone territoriali omogenee C inedificate, mentre la recinzione di un appezzamento di terreno in zona ter­ritoriale omogenea "E", in gran parte edificato, ricade invece nell'ambito di applicazione dell'art. 5, in quanto a tale appezzamento manca quella caratte­ristica fisica costitutiva descritta dalla locuzione «fondi rustici». I muri di recinzione devono comunque avere una limitata altezza (non più di tre metri) e non devono porsi in contrasto con eventuali vincoli apposti sul territorio, in base ai quali necessiterà acquisire i pareri previsti per legge (da parte delle soprintendenze ai beni culturali e ambientali, delle Capitanerie di porto, dell'ANAS, delle FF.SS., ecc.). Ai sensi dell'art. 13 della stessa legge n. 37/85, «i muri di recinzione» da realizzarsi nelle zone sottoposte ai vincoli di cui alle leggi nn. 1089 e 1497 del giugno del 1939 (oggi DLgs. 22.01.2004, n. 42 "Codice dei beni culturali e del paesaggio") devono essere realizzati «in muratura di pietrame a secco o con malta cementizia», o comunque «con parametro esterno in pietrame».

  La «sistemazione dei suoli agricoli». Essa non deve comportare sbancamenti e relative strutture murarie di notevoli dimensioni, tali da comportare altera­zioni consistenti del paesaggio altrimenti dette opere devono essere oggetto di autorizzazione e/o concessione edilizia.

  Le cisterne realizzate per irrigare i fondi agricoli. Esse non sono soggette ad autorizzazione purché le stesse siano interrate e correttamente dimensionate in relazione all'ampiezza del fondo stesso e alle esigenze dell'attività agricola. Le serre che, al fine di rientrare nella casistica del citato art. 6, devono neces­sariamente insistere su aree destinate a usi agricoli, devono avere pertanto finalità esclusivamente connaturate con l'utilizzazione agricola dei luoghi, devono avere le caratteristiche tecniche tipiche di queste costruzioni, ovvero siano facilmente amovibili e costituite quindi da strutture prefabbricate e avere dimensioni tali da non caratterizzare negativamente il paesaggio per la popria eccessiva mole; in definitiva le serre devono essere opportunamente dimensionate e devono essere di supporto o fare parte integrante del processo di produzione e lavorazione dei prodotti agricoli.

   

  TABELLA 1

  Interventi non soggetti a comunicazione, autorizzazione o concessione edilizia

   

  Tipologia dell'intervento

  Riferimento normativo

  •      Manutenzione ordinaria degli edifici (lett. "a"art. 20 L.R. 7t/78)

  •      Recinzione di fondi rustici

  •      Strade poderali

  •      Opere di giardinaggio

  •   Risanamento e sistemazione dei suoli agricoli anche se occorrono strutture murarie

  •      Costruzione di serre

  •      Cisterne e opere connesse interrate

  •      Opere di smaltimento delle acque piovane

  •   Opere di presa e distribuzione di acque di irrigazione da effettuarsi in zone agricole

  art. 6 L.R. 37/85 art. 6 L.R. 37/85 art. 6 L.R. 37/85 art. 6 L.R. 37/85

  art. 6 l.R. 37/85 art. 6 l.R. 37/85 art. 6 LR. 37/85 art. 6 l.R. 37/85

  art. 6 l.R. 37/85

  N.B.: Tutte le opere elencate nella tabella, ad eccezione dell'ordinaria manutenzione degli edifici, sono riferibili ai fondi agricoli.